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首页  »  三板富  »  心慌!你在看跌深圳,我却担心手握1000万无处买房!

摘要: 不要只看表面。

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深圳房价真扛不住了?!

 

前海东岸去年7月份开盘,拿出900多套卖,7.5万的毛坯均价,卖到现在,一年多了,还有200多套没卖掉。


要是放在早前,这样的房早被一枪而空。

 

如果上面只是个案,但另一个让人恐怖的数据是深圳房价自去年9月以来,已大跌了11%。


官方提供的核心数据是这样的:

 

1、自2016年10月以来,深圳房价已连续12个月下降。

2、9月新房均价已跌至54314元/平方米,同比下跌达到11.8%。

 

而国家统计局发布的9月份70个大中城市房价数据也显示,深圳楼市很萎靡:尽管跌幅不大,但以深圳为首的北上深房价都已领跌全国。

 

对于深圳最近一年的房价走势,发张图你随便感受下。

 


从近一年深圳一二手房量价走势图上,你可以看到:

 

1.深圳一手新房的均价确实在跌,从前期的6.16万下挫到如今的5.4万附近。也就是说假如去年9月你买了房,可能100万已经没有了。

 

2.今年3月至6月深圳迎来一波小反弹反弹,但也没能超过去年9?10月的高点,7月份又开始量价齐跌。这里的意思是,下跌的趋势仍在。


3.新房成交均价已连跌12个月。


4.你可能会觉得,深圳新房因为现价等各种调控原因,并不能反映实际情况。但事实是,深圳二手房均价也在跌,今年9月同比去年9月下跌5%。

 

再来看看各个区的情况。

 



1、福田、南山、宝安、龙岗几个区新房价格环比均出现较大幅度下滑,龙岗区更是下跌了11%。

 

2、盐田价格没有变动,只是因为盐田一手住宅已连续3个月零成交。

 

3、罗湖区新房住宅价格环比上升了1%,但罗湖在深圳地产版图中的位置偏弱,无关大局。

 

房价下跌,不仅吓坏了一些高位杀入的购房者,也唬住了一些资金势力不那么雄厚的开发商。


比如特价房、垫首付等营销手法重出江湖,以期加快销售,回笼资金。

 

有一则新闻是这样说的:日前有中介人员极力推荐观澜片区正在清盘的某公寓项目,可分期付首付,购房者只需首付2.5成。同时观澜另一公寓项目推出开发商垫首付的方案,购房者只需首付3成。

 

上述这一切,都是深圳楼市萎靡的信号。

 

当然了,对于深圳楼市最著名的空头,是业内大名鼎鼎的杨红旭老师,在起最新的一篇文章中,杨老师是这样说的:2018年6月相比2017年6月,深圳二手房实际成交价还会再跌15%左右。

 

我不能说当下的杨老师是错的。但我并不担心深圳房价的下跌,相反,很多迹象使我十分担心,有一天深圳无房可卖。


我的担心是这样的:截至到目前为止,深圳一直保持住宅用地土地零供应的记录。

 

这是个极度可怕的现实。面包要靠面粉做,而现在深圳没有面粉了,未来拿什么来供应房子。

 

深圳市土地房产交易中心近日发布公告,将于11月10日以挂牌方式公开出让位于龙华民治街道的A811-0323宗地的使用权,为二类居住用地。而上一次深圳挂牌出让居住用地已经是2016年12月份了。

 

土地供应如此“小气”背后,反映出目前深圳新增建设用地已近枯竭,空间承载逼近极限,用地增长面临刚性约束。深圳建成区面积已经达到行政区面积50%的警戒线,基于生态有限承载力的空间拓展已经到达天花板。

 

自2010年起,深圳的宅地供应面积逐年减少,2012年后宅地供应更是一直处在超低位水平。到2020年,全市可净增建设用地不足8平方公里。

 

对于一个城市的房价走向,国内著名的宏观经济分析师任泽平的观点是:长期看人口、中期看土地、短期看金融。

 

除了上面提到的土地供应,无论是人口还是金融,深圳的房价都找到不下跌的空间。因此,我所担心的,并不是房价的短期下跌,而是长期的供应如何保障。


1、每年新增45万人,拿什么房子供应

 

根据深圳市2016至2030年的城市规划草案,未来15年内,深圳常住人口将从目前的1191万人(实际居住人口2100万人),增加到1800万人,实际增加人口662万人,平均每年大约增加45万人。

 

同时,和建市早期以外来低收入劳务人口为主体,城中村、工业配套宿舍即可满足住房需求不同的是,随着产业结构转型升级,深圳人口结构将发生巨大变化,2020年深圳高学历、高技能人才将增加150%。

 

据官方数据,未来15年,深圳新增人口的住房需求总套数将大约会是265万套,平均下来就是每年新增人口的住房需求约18万套。

 

但统计数据显示,2016年深圳新增预售的商品住房总套数仅有38321套,这很难满足每年新增人口的住房需求,如果再加上二手房的成交数10.5万套,还是有几万套的缺口。

 

这种人口流入趋势,将随着人口、资金、技术要素向大城市的持续聚集,进一步改变深圳的人口结构,不断形成更高层次的住房需求。

 

2、土地供应严重不足,零供地或是常态


自2010年起,深圳的宅地供应面积逐年减少,2012年后宅地供应更是一直处在超低位水平。到2020年,全市可净增建设用地不足8平方公里。

 

更不要说,深圳的财政收入中,土地收入占比不到10%,所以深圳市政府对卖地的兴趣并没有那么大。

 

同时,在用地结构上,工业用地比例偏高。深圳市工业用地面积284平方千米,占建设用地比重达33%,其中宝安、光明、坪山超过40%。

 

按照深圳“十三五”规划要求,到2020年深圳工业用地不低于深圳土地30%,划定了270平方公里的“工业红线”。如果计算去除50%的生态线、30%的工业用地,再扣除医院、学校、公路等配套用地,留给住宅的土地太少了。

 

根据深圳规土委7月公布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》,今年深圳全市居住用地计划供应218公顷,但其中100公顷来自城市更新,86公顷来自返还用地,剩下32公顷的新增供应除去保障性安居工程用地后,留给商品住房的用地仅有7公顷。

 

3、金融环境短期存压,但长期仍是金融高地

 

对于金融这块,此前分析过多次,就暂且不表了。对于刚需来说,调控和金融环境的变化,短期内创造了一定的上车条件。

 

所以购房者们不得不面对的现实是:深圳土地供应不足,造成新房供应紧张,也导致二手住房、保障性住房供应紧张,并带动了房价、房租同步上涨,进一步推升了全市居住成本。

 

也就是说,如果按照这个趋势发展下去,未来的深圳,哪怕你手握1000万,都有可能无房可买。

 

这当然是种极端情况,但深圳的房价短时间内肯定没有下跌空间了。

 

不过,长远来看,基于深圳特殊的土地现状,至少在土地供应上还是有一些办法。

 

1、“城市更新”成为政府盘活土地,经营城市的法宝,房企们在深圳早已习惯更多地采用协议转让和旧城改造的方式拿地。

 

佳兆业、星河、鸿荣源、卓越早在十几年前就已攻城略地,圈好了大批的优质土地。新晋土豪恒大,也在深耕深圳旧改市场。2016年12月,恒大与深圳市蛇口湾厦实业签约了《城市更新项目框架协议》,恒大于深圳的旧改项目版图扩大至22个,总规划建筑面积达1242.1万平,可售面积预计达798.1万平。

 

2、深耕深圳多年的地产商们,多年来储备了大量的工业土地。

 

招商局集团、中集集团、西部物流被称为前海区域内的三大“地主”,共占前海片区用地的32%。而商业用途和工业用途的地块平均地价差距巨大,巨大的利润对地产商的诱惑越来越大,随着“工转商”的推进,这些土地正在迅速得到释放。

 

3、像万科这样的龙头,自从投身深圳地铁,便能跟随地铁集团的发展脚步,在深圳土地市场上轻松揽获大量土地。

 

自提出“重返城市中心”战略后,深圳万科一直未停下在深圳市中心拿地的步伐。今年深圳万科在市中心已有多个项目进入销售期,而且成绩不俗。

 

4、市域范围外新建住房将迅速增长。

 

据《深圳特区报》9月5日报道,深圳市规划国土委表示,为了完成保障房建设目标,在深莞惠三地采用城际合作开发筹集建设人才住房是其中一种重要渠道。随着“深汕合作区”模式的“深惠合作区”、“深莞合作区”、“深中合作区”的推进,各类住房供应将得到快速增加。

 

据官方披露,2016-2030年,深圳与周边城市合作供应住房80万套。这意味着,未来15年绝大多数深圳人的居住模式是住到临深去,要么自己去临深买商品房,要么自己去临深住保障房。



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